Quem compra um apartamento novo pode se deparar com uma questão a mais na entrega das chaves: saber como é calculado o IPTU do condomínio. Enquanto o imóvel está em construção, esse imposto é único, cobrado pela totalidade do terreno.

No entanto, depois do Habite-se, é preciso pedir o desdobramento do imposto na prefeitura. Só assim cada unidade terá seu lançamento fiscal, possibilitando o pagamento do tributo de acordo com a fração correspondente.

O que é o IPTU?

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado sobre qualquer imóvel em região urbanizada, seja ele casa, apartamento, terreno, sala, galpão etc. Ele é um imposto municipal, ou seja, cobrado pelas prefeituras, que decidem sobre os critérios de cálculo e cobrança.

Como é calculado o IPTU? O valor varia de acordo com a avaliação do imóvel, e todo o dinheiro arrecadado fica com a prefeitura. A responsabilidade do pagamento é do dono do imóvel, em cujo nome o boleto é gerado. O atraso gera multas, e a inadimplência pode levar à colocação do imóvel em leilão para quitação da dívida.

Como é feito o pedido de desdobro

Após a realização da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, é este que assume a tarefa de providenciar o desdobramento fiscal em várias unidades.

Deve ser feito um pedido na prefeitura logo após o Habite-se, mas o processo administrativo não é automático nem rápido; leva em média 1 ano para ser concluído. Uma vez deferido, no entanto, o número do contribuinte original é cancelado, gerando novos lotes.

Enquanto o processo de desdobro não termina, os condôminos são orientados a pagar o IPTU por meio de novos lançamentos fiscais, geralmente calculados tendo como base o boleto do IPTU sobre o terreno rateado por fração ideal.

A questão, entretanto, é que a própria municipalidade não costuma considerar os pagamentos feitos após a data do protocolo de desdobro e, finda a análise, a prefeitura faz a cobrança retroativa à data de entrada do processo.

Com isso, é comum os condôminos acabarem pagando duas vezes o mesmo tributo, já que, apesar de exigido, o pagamento feito durante a análise do pedido de desdobramento não é levado em consideração e nem sempre devolvido.

Como calcular o valor do IPTU em condomínios

A melhor forma de saber como é calculado o IPTU é olhando a certidão de propriedade. O imposto considera a área total do apartamento; áreas correlatas, como garagens e depósitos; e o percentual de área comum a que cada unidade tem direito.

Ou seja, cada condômino paga o IPTU referente à sua fração ideal e à fração da área comum a que tem direito, proporcional ao tamanho do seu imóvel.

Uma cobertura, por exemplo, paga um IPTU – referente às áreas comuns – também mais alto, já que o tamanho do imóvel é uma das variáveis que compõem o cálculo do imposto em condomínios.

Essa composição das áreas é regida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), uma vez que é impossível determinar que um apartamento de 3 quartos, por exemplo, seja realmente maior do que um de 2 quartos sem que se saiba com exatidão a área de cada imóvel.

Dessa forma, um apartamento de 60 m² de área útil e 40 m² de área comum tem um valor de IPTU correspondente a 100 m².

Agora que você já sabe como é calculado o IPTU de um condomínio, fica mais fácil entender sua cobrança.

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